Compartilhe este artigo
Do ponto de vista do investidor do setor imobiliário Guilherme Campos, comparar aluguel de imóvel com aplicação de renda fixa parece simples, mas costuma ignorar metade da conta. Olhando só o retorno do aluguel, a renda fixa está ganhando com folga neste momento, o que faz muita gente descartar o imóvel como opção de investimento sem olhar o quadro completo, movida apenas pela comparação mais óbvia entre as duas taxas.
Dados do Índice FipeZap mostram que o retorno médio do aluguel residencial no Brasil girou em torno de 6% ao ano no início de 2026, bem abaixo dos cerca de 14% ao ano da Selic no mesmo período, uma diferença que parece decisiva à primeira vista e que costuma encerrar a conversa antes mesmo de considerar outras variáveis do investimento.
O que o yield de aluguel realmente mede?
O rental yield, ou rentabilidade de aluguel, é a renda anual gerada pelo aluguel dividida pelo valor do imóvel. Um apartamento de 600 mil reais alugado por três mil reais por mês rende, em termos brutos, 6% ao ano, sem considerar vacância, IPTU, condomínio e manutenção, custos que reduzem esse número na prática e que raramente aparecem na conta rápida feita de cabeça.
Guilherme Campos aponta que muita gente compara esse número bruto direto com a Selic, sem descontar os custos que reduzem o retorno líquido do aluguel para algo bem menor do que os 6% divulgados, criando uma comparação que já nasce distorcida antes mesmo de considerar os juros.
Por que, sozinho, ele perde para a renda fixa hoje?
Com a Selic em torno de 14% ao ano, um CDB pagando cem por cento do CDI rende mais que o dobro do yield líquido médio de um imóvel alugado, mesmo antes de descontar o imposto de renda sobre o aluguel recebido, que pode chegar a 27,5% para quem aluga como pessoa física e recebe valores mais altos de renda mensal.
Do ponto de vista puramente matemático, alugar um imóvel e aplicar a diferença em renda fixa costuma superar a compra de um imóvel só para gerar renda de locação, ao menos enquanto os juros básicos seguirem nesse patamar elevado e a diferença entre as duas taxas permanecer tão expressiva quanto está hoje.
A conta que muda quando se soma a valorização do imóvel
O yield de aluguel, sozinho, ignora o segundo motor de retorno de um imóvel: a valorização do próprio patrimônio ao longo do tempo. Somando aluguel e valorização, o retorno total de um imóvel bem localizado pode se aproximar bem mais do rendimento da renda fixa.
Guilherme Campos considera que essa conta completa é o que realmente importa para quem pensa em prazo mais longo, porque a renda fixa entrega retorno em dinheiro, mas não entrega um ativo físico que segue existindo e se valorizando ao final do período.
Por que a demanda por locação em Roraima muda esse cálculo local?
Estados com maior proporção de moradores em imóveis alugados, como Roraima, tendem a ter demanda mais consistente por locação do que a média nacional, o que sustenta ocupação mais estável e reduz o risco de vacância prolongada. Entre as capitais monitoradas pelo Índice FipeZap, Belém aparece entre as de maior rentabilidade de aluguel do país, um indicativo de que cidades da região Norte podem fugir da média nacional nesse indicador específico.
Na avaliação de Guilherme Campos, esse é o tipo de dado local que não aparece nas médias nacionais divulgadas na imprensa, mas que faz diferença real para quem avalia comprar um imóvel para alugar numa cidade como as de Roraima, e não apenas seguir a comparação genérica entre aluguel e Selic. Quem quiser acompanhar mais sobre investimentos imobiliários pode seguir o perfil @guicamposvlg no Instagram.